Čo má vplyv na stanovenie trhovej ceny nehnuteľnosti

Zaujíma vás, za akú cenu by sa vaša nehnuteľnosť predala? Prípadne by ste chceli len tak informatívne vedieť, aká je jej trhová hodnota?

Spísali sme pre vás všetky informácie, aby ste vedeli, čo všetko ovplyvňuje stanovenie trhovej ceny nehntueľnosti. Ceny nehnuteľnosti totiž ovplyvňuje mnoho faktorov. V tomto blogu vám prezradíme, ktoré faktory sa týkajú nehnuteľnosti samotnej a jej okolia. Ak plánujete predaj nehnuteľnosti, dedičské konanie, vysporiadanie majetku, začítajte sa, čo všetko má na cenu vašej nehnuteľnosti vplyv.

Ako ovplyvňuje lokalita stanovenie trhovej ceny nehnuteľnosti

Lokalita má na cenu nehnuteľnosti najdôležitejší vplyv, preto ju uvádzame ako prvú. Nehnuteľnosť v centre Bratislavy má vyššiu trhovú cenu ako hociktorá nehnuteľnosť napr. v Brezne. Lokalita má za následok rozdiely v cenách aj stovky percent.

Aj v rámci jednej ulice sa môžu ceny líšiť pokojne o desiatky percent. Stačí, aby jeden bol vedľa parku s pekným výhľadom a druhý v prízemí s výhľadom do rušnej ulice.

Ceny ovplyvňuje aj potenciál lokality. Ak vlastníte byt v problematickom gete, o ktorom je známe, že prejde zásadnou urbanistickou premenou, prejaví sa to rastom ceny, teda ak to práve nie je váš dom, ktorý je určený na demoláciu.
Typickým príkladom je Bratislavská ulica v Žiline. Za 20 rokov tu ceny nehnuteľností vzrástli až o stovky percent a prosperita jednej mestskej časti ovplyvňuje aj susedné štvrte.

Každý dobrý maklér preto posudzuje nehnuteľnosť i podľa potenciálu lokality a ten komunikuje prípadným záujemcom. Platí to pochopiteľne aj naopak. Plánovaný diaľničný obchvat okolo vášho domu môže cenu vášho bytu zraziť, aj keď ide len o zámer, ktorý sa nakoniec vôbec nemusí zrealizovať.

Aký vplyv má veľkosť vašej nehnuteľnosti na jej cenu

To, že väčší byt má väčšiu hodnotu ako malý, je každému jasné. To, čo však ľudia už tak často nevnímajú, je, že veľké byty majú spravidla nižšiu cenu za m² než byty malé. Napr. ak sa v rovnakom nájomnom dome v Bratislave predá garsónka s výmerou 30 m² za 80.000 EUR, t. j. 2.666 EUR/m², tak byt s výmerou 70 m² v rovnakom stave, na rovnakom poschodí a s obdobným výhľadom nebude mať cenu 186.000 EUR, ale nižšiu. Priemerné ceny podľa cenových máp môžu byť pre neskúseného človeka dosť mätúce.

Prečítajte si tiež

Ktorý byt predáte drahšie, na prízemí alebo na poschodí?

Možno ste nevedeli, ale byty na prízemí sa predávajú lacnejšie než byty vo vyšších poschodiach. Byt na prízemí do ulice, kde vám okoloidúci vidia do spálne, majú, samozrejme, ešte nižšiu trhovú cenu ako byt vo zvýšenom prízemí, kde do okien vidieť nie je.

A ak má byt výhľad do uzamknutého vnútrobloku, kam sa dostanú len susedia a ani tí vám do bytu nevidia, jeho cenu to ešte o čosi zvýši.

V podobnej situácii môžu byť byty na poslednom poschodí. Tu však záleží na ďalších faktoroch. Nedostatočné zateplenie bytu v podkroví, ktoré spôsobí, že sa tam v lete budete potiť horúčavou a v zime ho horko-ťažko a ešte draho vykúrite, sa negatívne prejaví na cene. Navyše je možné, že budete prvý, kto v dome spozná, že strešné hydroizolácie sú na konci životnosti.

Náš tip: Vždy, keď predávame podkrovné byty, sa pýtame na tepelnú izoláciu a stav strechy.

Pri stanoveni trhovej ceny nehnuteľnosti v podkroví vždy požiadajte predávajúceho, aby vám predložil účet za vykurovanie a nechajte si vypracovať technickú správu k tepelným izoláciám a hydroizoláciám.

Byty na najvyšších poschodiach často disponujú strešnými terasami a výhľadom na okolie. Navyše, vtedy nemáte problémy s rušnými susedmi nad vami. Ak má dom dobre vykonanú izoláciu, môže byť takéto bývanie veľmi príjemné. Aj z tohto dôvodu patria ceny dobre postavených  podkrovných penthousových bytov k najvyšším v celom dome.

Máte byt v dome s výťahom? Dostanete zaň viac?

V nadväznosti na podlažie bytu je dôležitým faktorom výťah. Ak predávate byt na prízemí, je absencia výťahu nepodstatná, ale byt na piatom poschodí bez výťahu má naozaj značný vplyv na cenu.

Aká orientácia bytu je najlepšia?

Najlepšie je, keď má byt či dom okná na všetky svetové strany. U bytov to však vôbec nie je bežné. Oveľa častejšie sú výhľady len na dve svetové strany a ak má byt výhľad na tri strany, už je to nadštandard. Malé byty majú často okná len na jednu svetovú stranu.

Južná strana ponúka dostatok slnečného svetla, ktoré oceníte najmä v zime. Naopak, v lete je obývanie južných miestností bez dobrého vonkajšieho tienenia (žalúzie, rolety) alebo nainštalovanej klimatizácie často nepríjemné.

Južné okná vám pomôžu v zime za slnečných dní byt či dom príjemne vyhriať. Izby s orientáciou na sever vám zase v lete ponúknu príjemný chládok, ale ich vykurovanie v zime je drahšie. Každému vyhovuje niečo iné. Byty s orientáciou na viacero svetových strán sú hodnotnejšie.

Aká dispozícia „predáva“?

Byty so samostatnými, nepriechodnými izbami sú veľkým plusom. Na trhu je však stále veľa bytov, ktoré majú priechodné izby, a dokonca aj priechodné kúpeľne. Rovnako tak ľudia dnes skôr preferujú kuchyne s oknom ako temné kuchynské kúty, ktoré sa hojne stavali v minulosti, a vyhľadávané sú kuchyne, ktoré nadväzujú otvoreným priestorom na obývaciu izbu. Takéto usporiadanie sa potom prejaví na vyššej cene.

Balkón, lodžia, terasa, čo zaváži pri ocenení nehnuteľnosti?

Byty, ktoré majú súkromnú terasu, balkón či lodžiu, sú preferované a drahšie ako byty, ktoré nič z toho nemajú. Ani spoločný balkón či lodžia to nevynahradí, pretože ľudia tam nemajú súkromie a už musia riešiť užívanie so susedmi a s tými si nie vždy musia rozumieť.

Ak je však v dome napr. strešná terasa alebo terasa vo dvore, ktorá je len pre obyvateľov domu, je to určite výhoda, ktorá cenu bytu zvyšuje. Spravidla sa cena balkóna, lodžie a terasy vypočítava ako 1/2 podlahovej ceny obytných priestorov.

Ako parkovanie zvyšuje hodnotu bytu?

Vlastné parkovacie státie (vonkajšie alebo kryté) patriace k bytu či domu je obrovskou výhodou najmä v mestách, kde je problém s parkovaním. V takýchto prípadoch parkovanie solídne zvyšuje hodnotu celej nehnuteľnosti. V garážových priestoroch sa občas vykrádajú autá, preto hodnotu týchto priestorov zvyšuje prítomnosť bezpečnostných kamerových systémov či stráženie. Najhodnotnejšie sú však uzamykateľné garáže.

Technický stav vs. cena bytu

Na cenu má vplyv ako stav bytu, tak stav celého domu. Byt pred rekonštrukciou v dobre udržiavanom dome je pri predaji väčšia devíza ako kompletne zrekonštruovaný byt v neudržiavanom dome. Byt si totiž môžete nechať zrekonštruovať sami a celkom rýchlo.

Pokiaľ je ale dom v zlom technickom stave, nie je to dobrý signál. Môže to svedčiť o nedobrých pomeroch v dome či neschopnosti vlastníkov bytov dohodnúť sa na rekonštrukcii. Byty tiež môžu vlastniť sociálne slabšie rodiny, ktoré sa dohodli na nízkych platbách do fondu opráv a odmietajú čerpať úver na rekonštrukciu. V dome môžu chýbať lídri, ktorí by aktívne rekonštrukciu presadzovali.

Môže to tak byť, ale nemusí, preto vždy pátrajte, aké pomery v príslušnom dome panujú. Tieto informácie pomáhajú lepšie určiť predajnú cenu.

Vplyv konštrukcie nehnuteľnosti na ocenenie

Byty v panelových domoch sú v drvivej väčšine prípadov lacnejšie ako ich náprotivky v domoch tehlových. Panel má punc socialistickej výstavby, architektonická kvalita panelových domov, zvukovej a tepelnej izolácie je horšia, a to všetko sa prejavuje lacnejšou cenovkou. Kvalitou spracovania panelové domy síce nezaostávajú za tehlovými domami z 50. rokov, ktorých parametre sú často ešte horšie ako u panelových domov, ale ľudia to väčšinou vnímajú tak, že panel je horší ako tehla.

Dobre renovované panelové domy môžu mať dokonca lepšie tepelné a zvukové izolačné vlastnosti než niektoré novostavby. Panelové domy sa zdajú byť odsúdené k nižším cenám než domy tehlové alebo domy zo železobetónového monolitu.

Podobne u rodinných domov je najviac preferovaná tehla. Tehlové domy sa predávajú za vyššiu cenu ako drevostavby, ktoré majú kratšiu životnosť.

Na trhu sú však ďalšie konštrukčné technológie, ako napríklad betónové prefabrikáty alebo domy na báze strateného debnenia. Systémy na báze strateného debnenia, ako je napr. Velox alebo Durisol Izolox, ponúkajú lepšie tepelnoizolačné vlastnosti než domy tehlové, a preto sú vhodné pre pasívne domy. Ceny takýchto domov sú potom často ešte vyššie ako domy tehlové.

Veľkosť domu a počet bytov v dome

Menšie bytové domy sú atraktívnejšie a ceny bytov v nich sa pohybujú vyššie ako vo veľkých bytových komplexoch. Menšie domy sa ľahšie a lepšie udržujú, je tam väčší pokoj a ľudia sa lepšie poznajú

Ak ste vlastníkom bytu v dome, kde je 100 bytov, je veľakrát ťažké sa zhodnúť na údržbe, nieto rekonštrukcii a taká schôdza spoločenstva vlastníkov je pri toľkých ľuďoch niekedy naozaj zážitok. V preklade to znamená hodiny rokovaní, hádok a neschopnosť dohodnúť sa na dôležitých záležitostiach.

Naviac je vo veľkých domoch veľká prevádzka a vysoká anonymita. To síce niekomu vyhovuje, ale všeobecne to má viac problémov ako výhod. Byty v naozaj veľkých činžiakoch sú lacnejšie ako v tých menších.

Vek nehnuteľnosti

So starobou nehnuteľností je to podobné ako u áut. So starobou ich cena klesá, ale keď sú až príliš staré, môžu sa z nich stať veteráni a ich cena vyletí nahor.

Cena nehnuteľnosti však neklesá v horizonte desiatok rokov z dôvodu veku, ale predovšetkým z dôvodu jej opotrebovanosti. Ak teda nehnuteľnosť udržujete v dobrom technickom stave, pravidelne do nej investujete, jej cena klesať vôbec nemusí, skôr naopak.

Staré, už nevyhovujúce budovy čaká iba jeden z dvoch osudov. Ak je ich stav nevyhovujúci a zároveň nezískajú žiadnu historickú hodnotu, ich osudom je búranie. Alebo postupom času historickú hodnotu získajú a stanú sa z nich pamiatkovo chránené objekty s vysokou trhovou hodnotou.

Prečítajte si tiež