Zaujíma vás, akú trhovú cenu má vaša nehnuteľnosť? A čo všetko ovplyvňuje stanovenie trhovej ceny nehnuteľnosti? Spísali sme pre vás všetky faktory.

Ceny nehnuteľnosti ovplyvňuje mnoho faktorov. Dnes vám povieme o tých, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti samotnej a jej okolia. Ak plánujete predaj nehnuteľnosti, dedičské konanie, vysporiadanie majetku, povieme vám, čo všetko má na cenu vašej nehnuteľnosti vplyv.

Ako ovplyvňuje lokalita stanovenie trhovej ceny nehnuteľnosti

Lokalita má na cenu nehnuteľnosti najdôležitejší vplyv, preto ju uvádzame ako prvú. Nehnuteľnosť v Bratislave v centre má vyššiu trhovú cenu ako hociktorá nehnuteľnosť napr. v Brezne. Lokalita spôsobuje rozdiely v cenách aj stovky percent. Aj v rámci jednej ulice sa môžu ceny líšiť pokojne o desiatky percent. Stačí, aby jeden bol vedľa parku s pekným výhľadom a druhý v prízemí s výhľadom do rušnej ulice.

Ceny ovplyvňuje aj potenciál lokality. Ak vlastníte byt v problematickom gete, o ktorom je známe, že prejde zásadné urbanistickú premenou, prejaví sa to rastom ceny, teda ak to zrovna nie je váš dom, ktorý je určený na demoláciu.
Typickým príkladom je Bratislavská ulica v Žiline. Za 20 rokov tu ceny nehnuteľností vzrástli až o stovky percent a prosperita jednej mestskej časti sa prelieva aj do susedných štvrtí. 

Každý dobrý maklér preto posudzuje nehnuteľnosť i podľa potenciálu lokality a ten komunikuje prípadným záujemcom. Platí to pochopiteľne aj naopak. Plánovaný diaľničný obchvat okolo vášho domu môže cenu vášho bytu zraziť, aj keď sa jedná len o zámer, ktorý vôbec nemusí byť realizovaný.

Ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou v celej SR

Vybavovanie pozostalosti, či vysporiadania majetku je nepríjemné samo o sebe, úradnícke kritériá potom môžu z tohto procesu urobiť naprostý očistec. Preskočte bludný kruh byrokracie aj hromadu papierovanie. Pre ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou budete teraz potrebovať len pár kliknutí a zvládnete to aj z pohodlia domova.

Veľkosť

To, že väčší byt má väčšiu hodnotu ako malý, je každému jasné. To, čo však ľudia už tak často nevnímajú je, že veľké byty majú spravidla nižšiu cenu za m2 než byty malé. Napr. ak sa v rovnakom nájomnom dome v Bratislave predá 30 m2 garsónka za 80.000€ tj. 2.666 € / m2, tak 70 m2 byt v rovnakom stave, poschodí a výhľadom nebude mať cenu 186.000 € , ale nižšiu. Pre priemerné ceny podľa cenových máp môžu byť pre neskúseného človeka dosť mätúce.

 

Prečítajte si tiež

Čo je to ocenenie nehnuteľnosti ?

Predávate svoj dom? Najprv by ste sa chceli dozvedieť, akú hodnotu má vaše súčasné vlastníctvo. Toto je kľúčom k vypracovaniu vašej cenovej dostupnosti a výpočtu pohyblivého...

Podlažia v dome

Byty na prízemí sa predávajú lacnejšie než byty vo vyšších poschodiach. Byt na prízemí do ulice, kde vám okoloidúci vidia do spálne, majú samozrejme ešte nižšiu trhovú cenu ako byt vo zvýšenom prízemí, kde do okien vidieť nie je. A ak má byt výhľad do uzamknutého vnútrobloku, kam chodia len susedia a ani tí vám do bytu nevidí, jeho cestu to ešte o niečo zvýši.
V podobnej situácii môžu byť byty v poslednom poschodí. Tu však záleží na ďalších faktoroch. Nedostatočné zateplenie bytu v podkroví, ktoré spôsobí, že sa tam v lete budete potiť horúčavou a v zime ho horko ťažko a ešte draho vykúrite, sa negatívne prejaví na cene. Navyše je možné, že budete prvý, kto v dome spozná, že strešné hydroizolácie je na konci životnosti. Preto sa vždy, keď predávame podkrovné byty, pýtame na tepelnej izolácie a stav strechy.

Pri stanoveni trhovej ceny nehnuteľnosti v podkroví, vždy požiadajte predávajúceho, nech vám predložia účet za vykurovanie a nechce si vypracovať technickú správu k tepelným izoláciám a hydroizoláciám.

Byty v posledných poschodiach majú tiež častou výhodu strešných terás či výhľadu do okolia. Navyše nemáte problémy s rušnými susedmi nad vami. Ak má dom dobre vykonanej izolácie, môže takéto bývanie byť super. A z tohto dôvodu patria ceny dobre vykonaných podkrovných penthousových bytov k najvyšším v celom dome.

    Výťah

    V nadväznosti na podlaží bytu je dôležitým faktorom výťah. Ak predávate byt na prízemí, je absencia výťahu nepodstatná, ale byt na piatom poschodí bez výťahu má vplyv na cenu naozaj značnú.

    „Stretli sme sa s profesionálnym prístupom a dôslednosťou, transparentnou komunikáciou a ochotou ísť nad rámec bežne poskytovaných služieb. Neľutujem ani jedného eura zo zaplatenej ceny.“

    Peter B.

    Orientácia okien

    Najlepšie je, keď má byt či dom okná na všetky svetové strany. U bytov to však vôbec nie je bežné. Oveľa častejšie sú výhľady len na dve svetové strany a ak má byt výhľad na tri strany už je to nadštandard. Malé byty majú často okná len na jednu svetovú stranu. Južnej strany ponúka dostatok slnečného svetla, ktorý oceníte v zime, ale v lete je obývanie južných miestností bez dobrého vonkajšieho tienenia (žalúzie, rolety), alebo klimatizácia často nepríjemné.

    Južné okná vám pomôžu v zime za slnečných dní byt či dom príjemne vyhriať. Naopak izby s orientáciou na sever vám v lete ponúknu príjemný chládok, ale ich vykurovanie v zime je drahšie. Každému vyhovuje niečo iné. Byty s orientáciou na viacerých svetových strán sú hodnotnejšie.

    Dispozícia

    Byt sa samostatnými, nepriechodnými izbami sú veľkým plusom. Na trhu je však stále veľa bytov, ktoré majú priechodné izby, a dokonca aj priechodná kúpeľne. Rovnako tak ľudia dnes skôr preferujú kuchyne s oknom ako temné kuchynské kúty, ktoré sa hojne stavali v minulosti a vyhľadávané sú kuchyne, ktoré nadväzujú otvoreným priestorom na obývaciu izbu. Takéto usporiadanie sa potom prejaví na vyššej cene.

    Balkón, lodžia, terasa

    Byty, ktoré majú súkromnú terasu, balkón či lodžiu sú preferované a drahšie ako byty, ktoré nič z toho nemajú. Ani spoločný balkón či lodžia to nevynahradí. Tam ľudia nemajú súkromie a už musí riešiť užívanie so susedmi a s tými si nie vždy musí rozumieť.

    Ak je však v dome napr. Strešné terasa alebo terasa vo dvore, ktorá je len pre obyvateľov domu, je to určite výhoda, ktorá cenu bytu zvyšuje. Spravidla sa cena balkóna, lodžie a terasy vypočítava ako 1/2 podlahové ceny obytných priestorov.

    Parkovanie

    Vlastné parkovacie státie (vonkajšie alebo kryté) patriaci k bytu či domu je obrovskou výhodou najmä v mestách, kde je problém s parkovaním. V takýchto prípadoch parkovanie solídne zvyšuje hodnotu celej nehnuteľnosti. V garážových priestoroch sa občas vykrádajú autá. A preto prítomnosť bezpečnostných kamerových systémov či stráženie zvyšuje hodnotu takýchto priestorov. Najhodnotnejšie sú však uzamykateľné garáže.

    Technický stav

    Na cenu má vplyv ako stav bytu, tak stav celého domu. Byt pred rekonštrukciou v dobre udržiavanom dome je pri predaji väčšia devíza ako kompletne zrekonštruovaný byt v neudržiavanom dome. Byt si totiž môžete nechať zrekonštruovať sami a celkom rýchlo.

    Pokiaľ je ale dom v zlom technickom stave, nie je do dobrý signál. Môže to svedčiť o nedobrých pomeroch v dome či neschopnosti vlastníkov bytov dohodnúť sa na rekonštrukciu. Byty tiež môžu vlastniť sociálne slabšie ľudia, ktorí sa dohodli na nízkych platieb do fondu opráv a odmietajú čerpania úveru na rekonštrukciu. V dome môžu chýbať lídri, ktorí by aktívne rekonštrukciu presadzovali.

    Môže to tak byť, ale nemusí, preto vždy pátrame, aké v príslušnom dome panujú pomery. Pomáha nám to lepšie určiť predajnú cenu.

    Ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou v celej SR

    Vybavovanie pozostalosti, či vysporiadania majetku je nepríjemné samo o sebe, úradnícke kritériá potom môžu z tohto procesu urobiť naprostý očistec. Preskočte bludný kruh byrokracie aj hromadu papierovanie. Pre ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou budete teraz potrebovať len pár kliknutí a zvládnete to aj z pohodlia domova.

    Konštrukcia nehnuteľnosti

    Byty v panelových domoch sú v drvivej väčšine prípadov lacnejšie ako ich náprotivky v domoch tehlových. Panel má punc socialistickej výstavby, architektonická kvalita panelových domov, zvukovej a tepelnej izolácie sú horšie, a to všetko sa prejavuje lacnejšie cenou. Kvalitou spracovania si síce nezaostávajú s tehlovými domami z 50. rokov, ktorých parametre sú často ešte horšie ako u panelových domov, ale ľudia to väčšinou vnímajú tak, že panel je horšie ako tehla.

    Niektoré dobre renovované panelové domy majú dokonca lepšie tepelné a zvukové izolačné vlastnosti než niektoré novostavby. Panelové domy sa zdajú byť odsúdené k nižším cenám než domy tehlové alebo domy zo železobetónového monolitu.

    Podobne u rodinných domov je najviac preferovaná tehla. Tehlové domy sa predávajú za vyššiu cenu ako drevostavby, ktoré majú kratšiu životnosť.

    Na trhu sú však ďalšie konštrukčné technológie, ako napríklad betónové prefabrikáty alebo domy na báze stratených debnenie. Systémy na báze stratených debnenie ako je napr. Velox alebo Durisol Izolox ponúka lepšie tepelnoizolačné vlastnosti než domy tehlové, a preto sú vhodné pre pasívne domy. Ceny takýchto domov sú potom často ešte vyššie ako domov tehlových.

    Ponuková a trhová cena nehnuteľnosti. Aký je medzi nimi rozdiel?

    Ľudia často zamieňajú pojem ponuková a (predajná) trhová cenu nehnuteľnosti. V čom je rozdiel a prečo je dobré to rozlišovať? "V našej ulici sa predávajú rovnaké byty ako mám ja...

    „Vynikajúca skúsenosť, príjemní ľudia, promptné a profesionálne vybavenie našej požiadavky, môžem len odporúčať“

    Lenka B.

    Veľkosť domu a počet bytov v dome

    Menšie bytové domy sú atraktívnejšie a ceny bytov v nich vyššie ako vo veľkých bytových komplexoch. Menšie domy sa ľahšie a lepšie udržujú. Je tam väčší pokoj, ľudia sa lepšie poznajú

    Ak ste vlastníkom bytu v dome, kde je 100 bytov, je veľakrát ťažké sa zhodnúť na údržbe, nieto rekonštrukciu a taká schôdza spoločenstvá vlastníkov je pri toľkých ľuďoch niekedy naozaj zážitok. Hodiny rokovania, hádok a neschopnosť dohodnúť sa na dôležitých záležitostiach.

    Naviac je vo veľkých domoch veľký prevádzku a anonymita. To síce niekomu vyhovuje, ale všeobecne to má viac problémov ako výhod. Byty v naozaj veľkých činžiakoch sú lacnejšie ako v tých menších.

    Vek nehnuteľnosti

    So starobou nehnuteľností je to podobné ako u áut. So starobou ich cena klesá, ale keď sú až príliš staré, môžu sa z nich stať veteráni a ich cena letia hore.

    Cena nehnuteľností však neklesá v horizonte desiatok rokov z dôvodu veku, ale predovšetkým z dôvodov ich opotrebovanosti. Ak teda nehnuteľnosť udržujete v dobrom technickom stave, pravidelne do nej investujete, jej cena klesať vôbec nemusí, skôr naopak.

    Staré už nevyhovujúce budovy čaká iba jeden z dvoch osudov. Ak je ich stav nevyhovujúci a zároveň nezískajú žiadnu historickú hodnotu, ich osudom je búranie. Alebo postupom času historickú hodnotu získajú a stanú sa z nich pamiatkovo chránené objekty s vysokou trhovou hodnotou.

    Ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou v celej SR

    Vybavovanie pozostalosti, či vysporiadania majetku je nepríjemné samo o sebe, úradnícke kritériá potom môžu z tohto procesu urobiť naprostý očistec. Preskočte bludný kruh byrokracie aj hromadu papierovanie. Pre ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou budete teraz potrebovať len pár kliknutí a zvládnete to aj z pohodlia domova.

    Prečítajte si tiež

    Čo by ste mali vedieť o ocenení nehnuteľnosti pre dedičské konanie

    S vybavovaním dedičstva sa spája množstvo menej i viac náročných úloh. Ak pozostalosť zahŕňa nehnuteľnosť, hlavným bodom nutnej administratívy je obstaranie ocenenia...