Čaká vás dedičské konanie a potrebujete ocenenie nehnuteľnosti, resp. určenie trhovej ceny nehnuteľnosti pre notára? Neviete sa dohodnúť s ostatnými dedičmi, akú trhovú hodnotu má nehnuteľnosť? Alebo vás len zaujíma, akú cenu by mala vaša nehnuteľnosť pri predaji?
Pre účely dedičského konania a rovnako aj pre účely majetkoprávneho vysporiadania je možné využiť určenie trhovej ceny nehnuteľnosti. Určenie hodnoty nehnuteľnosti je veľmi komplexnou problematikou. Vplyv na cenu nehnuteľnosti majú rôzne faktory, ktoré ovplyvňujú dopyt a ponuku na trhu s realitami.
Ocenenie nehnuteľnosti v celej SR
Získajte najvýhodnejší trhový odhad ceny nehnuteľnosti realitnou kanceláriou pre dedičské konanie, majetkové vysporiadanie, súdny spor či informatívne ocenenie.
Ako sa určuje reálna cena nehnuteľnosti?
Ponuku na realitnom trhu tvoria predávajúci, ktorých prioritou je predať svoju nehnuteľnosť za čo najvyššiu možnú cenu. Na strane dopytu sú kupujúci, ktorí sa, naopak, snažia čo najviac znížiť cenu ponúkanej nehnuteľnosti. Reálna cena, za ktorú sa predmetná nehnuteľnosť naozaj predá, je potom kompromisom medzi predávajúcim a kupujúcim, založeným na vzájomnej dohode.
Zvláštnosťou trhového oceňovania je, že sa neviaže na žiadne matematické modely, ktoré by jasne určovali cenu nehnuteľnosti. Ako už napovedá názov ocenenia, ide o stanovenie ceny trhom.
„Stretli sme sa s profesionálnym prístupom a dôslednosťou, transparentnou komunikáciou a ochotou ísť nad rámec bežne poskytovaných služieb. Neľutujem ani jedného eura zo zaplatenej ceny.“
Takéto ocenenie musí rešpektovať všetky strany trhu, tak predávajúcich, ako aj kupujúcich. Pre čo najreálnejšie ocenenie musí mať znalec značný prehľad o situácii na trhu, o konkurenčných schopnostiach jednotlivých nehnuteľností. Nemal by zabúdať sledovať vývoj trendov trhu a vedieť na ne správne reagovať.
Na rozdiel od administratívneho oceňovania, pri určení trhovej ceny sa musí každý znalec vedieť vyvarovať mechanického ohodnocovania na základe tých istých tabuliek či ocenení, ktoré uskutočnil v minulosti.
Každé ocenenie trhovej ceny je jedinečné a vyžaduje si zodpovedný prístup, orientáciu na trh a nepretržitý zber dát.
Trhová hodnota a cena sa často zamieňajú. No v skutočnosti je medzi nimi zásadný rozdiel.
Aký je rozdiel medzi trhovou hodnotou a cenou nehnuteľnosti?
Cenu nehnuteľnosti určuje trh. Je to čiastka, pri ktorej je realizovaný predaj nehnuteľnosti a je určovaná trhom.
Hodnota je ekonomický pojem a je určovaná hodnototvornými faktormi, charakteristikami nehnuteľnosti, ktoré musí znalec pri ocenení nehnuteľnosti brať do úvahy. Medzi najvýznamnejšie hodnototvorné faktory patrí napríklad: veľkosť obce, poloha nehnuteľnosti v obci vzhľadom k jej centru, dopravná dostupnosť, obchody a služby v okolí a pod.
Hodnotou rozumieme subjektívny pocit, ktorý je individuálny pre každého jednotlivca.
Ako sa určuje trhová cena nehnuteľnosti?
Existuje niekoľko metód určenia trhovej ceny. Porovnávacie metódy určenia trhovej ceny sú založené na princípe porovnania vybraných charakteristík nehnuteľností podobných nehnuteľnosti, ktorá je predmetom ocenenia. Pozostáva z viacerých na seba nadväzujúcich fáz. Prvá fáza je zber dát a informácií. Po zbere nasleduje samotná porovnávacia fáza. V rámci nej sa vyberie vhodná skupina nehnuteľností, ktorá bude tvoriť vzorku pre porovnávanie. Vzorka musí byť vybraná starostlivo a zhodnotená objektívne. Následne sa určí vhodný spôsob porovnania. V záverečnej fáze znalec zhodnotí čiastkové výsledky a určí výslednú hodnotu oceňovanej nehnuteľnosti.
Oceňované a porovnávané nehnuteľnosti musia byť skutočne porovnateľné, to znamená, že si musia byť podobné rozsahom a kvalitou. Porovnávacie ceny musia byť aktuálne, musia vychádzať z dostatočného počtu realizovaných obchodov. Takto získavame prehľadný obraz trhu. Porovnávanie musí prebiehať v rovnakých podmienkach. Porovnávacia metóda berie do úvahy všetky nehnuteľnosti ktoré sú podobné oceňovanej nehnuteľnosti a na základe ich predajnej ceny určuje cenu samotnej nehnuteľnosti.
Ocenenie nehnuteľnosti v celej SR
Získajte najvýhodnejší trhový odhad ceny nehnuteľnosti realitnou kanceláriou pre dedičské konanie, majetkové vysporiadanie, súdny spor, či informatívne ocenenie.
Pri porovnávacej metóde je komplexne zhrnutá situácia na trhu nehnuteľností v konkrétnej lokalite, v regióne. Výslednú cenu nehnuteľnosti ďalej určujeme cez kvantitatívnu metódu s použitím aritmetického priemeru.
Aj napriek tomu, že pri porovnávacej metóde je vybraná vzorka veľmi blízka oceňovanému subjektu, vstupuje do procesu oceňovania osobný náhľad oceňujúceho, preto je veľmi dôležité vybrať znalca so zodpovedným prístupom k oceneniu.