Ponuková a trhová cena nehnuteľnosti. Aký je medzi nimi rozdiel?

„V našej ulici sa predávajú rovnaké byty ako mám ja za 100-tisíc. Preto by som chcel za 100-tisíc predať aj ten svoj.“ Podobné slová počúvame od našich zákazníkov často, keď sa bavíme o predaji ich nehnuteľnosti.

Ľudia však často zamieňajú pojem ponuková a predajná/trhová cena nehnuteľnosti. V čom je rozdiel a prečo je dobré to rozlišovať?

To, že sa nehnuteľnosť za nejakú cenu ponúka, vôbec neznamená, že sa tiež za túto cenu predá. Medzi ponukovou a predajnou cenou môže byť priepastný rozdiel. Skúsme si ho vysvetliť.

Rozdiel medzi ponukovou a trhovou cenou nehnuteľnosti

Ponuková cena nehnuteľnosti

Ponuková cena je akákoľvek cena, za ktorú predávajúci chce predať svoju nehnuteľnosť. Ak sa teda majiteľ rozhodne, že bude chcieť garsónku v paneláku predať za 100-tisíc eur, môže. Je len a len na ňom, akú cenu ponukou stanovuje a nikto mu v tom nemôže zabrániť.
Lenže k tomu, aby ste nehnuteľnosť predali, potrebujete niekoho, kto ju kúpi. A ten ju vždy bude porovnávať s ostatnými ponukami na trhu.

Ponukové ceny v inzercii niekedy vyjadrujú skôr zbožné želanie predávajúcich než reálnu predajnú cenu.

Trhová cena nehnuteľnosti

Trhová cena nehnuteľnosti je akákoľvek cena, na ktorej sa predávajúci dohodne s kupujúcim a za túto cenu uzavrú obchod. Môžeme jej hovoriť tiež predajná cena nehnuteľnosti. Ak by sa našiel niekto, kto by uvedenú garsónku v paneláku naozaj kúpil za 100-tisíc, stane sa ponuková cena aj cenou trhovou. Takáto pravdepodobnosť je ale veľmi nereálna.

Môže sa však stať, že kupujúci bude ochotný za nehnuteľnosti zaplatiť vyššiu cenu, než je na trhu bežné. Hovoríme tomu, že je ochotný zaplatiť cenu zvláštnej obľuby.

Preto pri určovaní trhových cien nehnuteľnosti radšej pracujeme s termínom obvyklá trhová cena, tzv. trhová cena nehnuteľnosti, ktorá vyjadruje cenu, ktorú sú ochotní akceptovať aj ďalší kupci. Súčasťou obvyklej trhovej ceny nie sú  extrémne výkyvy.

Prečítajte si tiež

Riziko ponukovej ceny nehnuteľnosti

Problém predávajúceho nastáva vo chvíli, keď vstúpi na realitný trh, neorientuje sa na ňom a začne porovnávať ponukové ceny porovnateľných nehnuteľností, aby zistil, za koľko môže predať tú svoju. Vidí, že na ulici sa ponúka aj 3-izbový byt, porovnateľný ako má on, za cenu 130-tisíc. A tak sa rozhodne za túto cenu ponúknuť na predaj aj svoj byt. Nevie však, že byt, u ktorého sa inšpiroval, sa ponúka viac ako rok. Na trh prichádza tretí predávajúci a všimne si, že v ulici sa ponúkajú dva 3-izbové byty s cenou 130 tisíc. Na základe týchto informácií tiež stanovuje cenu okolo 130 tisíc. Výsledok je, že na trhu máme 3 byty a všetky sú za tieto ceny nepredajné. Majitelia sa dostali do pasce zle stanovených ponukových cien a z ich bytov sa stanú predajné ležiaky. Tento jav je na trhu je celkom častý.

Rast cien v čase ležiakom pomáha

Na rýchlo rastúcom trhu sa z ležiakov stávajú predajné nehnuteľnosti len vďaka plošnému rastu cien nehnuteľností. Poznáme predávajúcich, ktorí takto predávali svoju nehnuteľnosť rok, dva. Medzitým ceny na trhu vzrástli, až tak sa dočkali úspešného predaja.

Ak však predávate jednu nehnuteľnosť, aby ste z jej predaja financovali nákup inej, veľmi si neprimeranými cenami  nepomôžete. Síce za vyššiu cenu predáte, ale za vyššiu cenu tiež kúpite. Efekt sa stráca. Prichádzate jedine o čas a máte zbytočne viac starostí.

Ako vám pomôže ocenenie nehnuteľnosti predať váš byt alebo dom

Pri predaji nehnuteľnosti je preto dôležité správne nastaviť ocenenie nehnuteľnosti a nedostať sa tak do pasce ponukových cien.
Vieme presne, za koľko sa predávajú nehnuteľnosti vo vašej lokalite.

Máme štatistiky realitných transakcií a vývoja cien nehnuteľností. Vieme tak napríklad nastaviť ocenenie nehnuteľnosti na účel predaja alebo na účel dedičského konania.

Dôležitým kritériom pre správne stanovenie trhovej ceny nehnuteľnosti sú skúsenosti realitných maklérov, ktorí dokážu odhadnúť vývoj cien, potenciál nehnuteľnosti na meniacom sa trhu a vedia pri ocenení  nehnuteľnosti pracovať s jej trhovou cenou.

Prečítajte si tiež