Dajte si pozor na ocenenie bytov na základe „priemerných cien“. Často sa nás pýtajú, prečo sa naše ohodnotenie môže líšiť od „priemernej“ ceny zistenej vo vyhľadávačoch čí iných informáciách.

Je zriedkavé, že dva bytové domy vyzerajú zvonka rovnako a takmer nemožné, aby vnútorné usporiadanie bolo rovnaké. Prečo by sa teda mali oceňovať rovnako pomocou priemerných sadzieb?

Nižšie sú uvedené niektoré bežné faktory, ktoré rozlišujú ploché bloky a ovplyvňujú odhad ceny nehnuteľnosti.

1.Stavba

Každý vie, že existujú rozdiely v nákladoch na prestavbu medzi modernou a staršiu nehnuteľnosťou, často sa však prehliada typ konstrukce. Každý bytový dom je jedinečný a aby sa dosiahol presný odhad nákladov na obnovu, musí sa oceňovať podľa jednotlivých prvkov.

Napríklad použitie stavebného muriva oproti oceľové konštrúkcie na moderných budovách môže mať obrovský vplyv na náklady. V prípade vonkajších stien je možné vidieť príklady rozsahu povrchových úprav od modulárneho opláštenia s taveným povrchom, po silne zasklené alebo mramorové opláštenie.

Tieto materiály sa výrazne líšia v hodnote, ľahkosti obstarávania a času inštalácie – majú preto silný vliv.

2. Úrovne vybavenia

Podlahové povrchy, povrchové úpravy stien, kvalita uloženého úložného priestoru a skutočne špecifikácia kuchýň a kúpeľní sa môžu od bytu k bytu veľmi líšiť.

Najmä hodnota kuchýň sa môže výrazne líšiť, pričom integrované biele výrobky a spotrebiče sú zahrnuté do ocenenia budov a neintegrované biele výrobky sa považujú za samostané položky, a preto by sa mali vylúčiť. Kvalita týchto kuchýň sa musí presne oceniť.

Napríklad kuchyne majú veľký rozsah hodnôt s malou kuchyňou s drevotrieskovými jednotkami a laminátovým pracovným povrchom, ktorý má oveľa nižšiu hodnotu ako kuchynská linka z tvrdého dreva so žulovými alebo vysoko kvalitnými kompozitnými pracovnými povrchmi bez ohľadu na to, či je ich veľkosť porovnateľná.

3. Externality

„Externality budovy“ zahŕňajú všetky položky, ktoré sú potrebné a sú súčasťou rozvoja, ale spadajú mimo vonkajších stien hlavnej budovy. Medzi príklady patria: sieťové pripojenia k sieti a odtoky, parkovisko a sklady s kôšmi. Stretli sme sa aj s tenisovými kurtmi, mostmi a historickými žeriavmi.

Je nevyhnutné, aby sa všetky takéto položky v rámci ocenenia presne započítavali, pričom miera asfaltových ciest je omnoho nižšia ako dlažba. Medzi položky s väčším dopadom môžu patriť konštrukcie, ako sú garáže a všeobecné obchody, bývanie rozvodne elektrickej energie a ohraničovacie značky.

Zahrnú sa aj ohraničujúce steny a steny v zrážkach, pričom kamenná stena stojí viac ako tehly a oporné steny, či už ide o plechové stĺpy, betón, tehly alebo balvany, ktoré všetky ovplyvňujú konečné ocenenie.

Na oceňovanie bytov budú mať vplyv všetky faktory, ako napríklad prístup na stránky a nakladanie s odpadom
Na hodnotenie budú mať vplyv všetky faktory, ako napríklad prístup na stránky a nakladanie s odpadom

Záver

Na záver je potrebné vziať do úvahy množstvo faktorov, ktoré presahujú základnú štruktúru budovy, aby sa dosiahli správne ohodnotenie nehnuteľnosti. Odhad, založený na ocenení s prístupom k nákladovým prvkom je rovnako jedinečný, ako hodnotenie posudzované nehnuteľnosti.

Odnotenie nehnuteľnosti založené na priemerných cenách často neposkytuje podrobnosti potrebné na to, aby bolo správné!