Odhad hodnoty nehnuteľností je potrebný pre rôzne účely, vrátane financovania, dane z predaja, analýzy investícií, poistenia majetku a dedenia. Ale pre väčšinu ľudí je určovanie požadovanej alebo kúpnej ceny nehnuteľností najužitočnejšou aplikáciou oceňovania nehnuteľností. Tento článok poskytuje úvod do základných pojmov a metód oceňovania nehnuteľnost.Oceňovanie nehnuteľností je ťažké, pretože každá nehnuteľnosť má jedinečné vlastnosti, ako je poloha, veľkosť pozemku, pôdorys a vybavenie. Všeobecné koncepcie trhu s nehnuteľnosťami, ako je ponuka a dopyt v danom regióne, určite zohrajú dôležitů rolu.
Jednotlivé vlastnosti sa však musia posudzovať pomocou jednej z niekoľkých metód, aby sa stanovila reálna hodnota.

Základné pojmy oceňovania

Technicky povedané, hodnota nehnuteľnosti je definovaná ako súčasná hodnota budúcich výhod vyplývajúcich z vlastníctva nehnuteľnosti. Na rozdiel od mnohých spotrebných tovarov, ktoré sa rýchlo používajú, výhody nehnuteľností sa vo všeobecnosti realizujú po dlhú dobu. Odhad hodnoty nehnuteľnosti musí preto brať do úvahy ekonomické a sociálne trendy, ako aj vládne kontroly alebo nariadenia a environmentálne podmienky, ktoré môžu ovplyvniť štyri prvky hodnoty:

Dopyt: túžba alebo potreba vlastníctva podporovaná finančnými prostriedkami na uspokojenie tejto túžby
Užitočnosť: schopnosť uspokojiť túžby a potreby budúcich majiteľov
Prevoditeľnosť: jednoduchosť prevodu vlastníckych práv
Hodnota sa nemusí nevyhnutne rovnať cene. Náklady sa vzťahujú na skutočné výdavky – napríklad na materiál alebo prácu. Cena na druhej strane je suma, ktorú niekto za niečo zaplatí. Aj keď cena môže ovplyvniť hodnotu, hodnotu neurčuje. Predajná cena domu môže byť 150 000 eur, ale hodnota môže byť výrazne vyššia alebo nižšia. Napríklad, ak nový vlastník nájde v dome závažnú chybu, napríklad chybné inštalácie, hodnota domu môže byť nižšia ako cena.

Trhová hodnota
Posúdenie je názor alebo odhad týkajúci sa hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti k určitému dátumu. Hodnotiace správy používajú podniky, vládne agentúry, jednotlivci, investori a hypotekárne banky pri rozhodovaní o transakciách s nehnuteľnosťami. Cieľom ocenenia je určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti – najpravdepodobnejšiu cenu, ktorú nehnuteľnosť prinesie na konkurenčnom a otvorenom trhu.

Trhová cena, cena, za ktorú nehnuteľnosť skutočne predáva, nemusí vždy predstavovať trhovú hodnotu. Napríklad, ak je predávajúci pod nátlakom alebo ak sa uskutoční súkromný predaj, nehnuteľnosť sa môže predať pod trhovou hodnotou.

Metódy hodnotenia
Presné hodnotenie závisí od metodického zberu údajov. Zhromažďujú sa a analyzujú sa konkrétne údaje, ktoré sa týkajú podrobností týkajúcich sa konkrétneho majetku, a všeobecné údaje týkajúce sa regiónu, mesta a susedstva, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a získajú sa hodnoty. Hodnotenia používajú tri základné prístupy na určenie hodnoty vlastnosti.

Metóda 1: Porovnávacia

Prístup porovnania sa bežne používa pri oceňovaní rodinných domov a pozemkov. Niekedy sa nazýva prístup k trhovým údajom, je to odhad hodnoty odvodenej porovnaním nehnuteľnosti s nedávno predanými nehnuteľnosťami s podobnými charakteristikami. Tieto podobné vlastnosti sa označujú ako porovnateľné a s cieľom poskytnúť platné porovnanie musí každá nehnuteľnosť:

Byť čo najbližšie k poszuvané nehnuteľnosti
Boli predané na otvorenom konkurenčnom trhu
Boli predané za obvyklých trhových podmienok
Pri hodnotení by sa mali použiť najmenej tri alebo štyri porovnateľné nehnuteľnosti. Najdôležitejšie faktory, ktoré je potrebné pri výbere porovnateľných údajov zohľadniť, sú veľkosť, porovnateľné vlastnosti a – možno predovšetkým – umiestnenie, čo môže mať obrovský vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti.

Porovnateľné vlastnosti

Keďže žiadne dve vlastnosti nie sú identické, úpravy predajných cien porovnateľných sa vykonajú tak, aby sa zohľadnili odlišné vlastnosti a ďalšie faktory, ktoré by ovplyvnili hodnotu, vrátane:

Vek a stav budovy
Dátum predaja, ak dôjde k ekonomickým zmenám medzi dátumom predaja a dátumom posúdenia
Podmienky predaja, napríklad ak bol predajca nehnuteľnosti pod nátlakom alebo ak bol majetok predaný medzi príbuznými (za zníženú cenu)
Poloha, pretože podobné vlastnosti sa môžu líšiť v cene od okolia
Fyzické vlastnosti vrátane veľkosti pozemku, úpravy terénu, typu a kvality stavby, počtu a typu izieb, štvorcových metrov obytnej plochy, parkiet, garáže, kuchynských vylepšení, krbu, bazénu, atď.

Odhad trhovej hodnoty predmetu nehnuteľnosti bude spadať do rozsahu tvoreného upravenými predajnými cenami porovnateľných výrobkov. Keďže niektoré úpravy predajných cien porovnateľných výrobkov budú subjektívnejšie ako iné, vážené úvahy sa zvyčajne venujú porovnateľným porovnateľným cenám, ktoré majú najmenšiu mieru úpravy.

Metóda 2: Nákladová

Nákladový prístup sa môže použiť na odhad hodnoty nehnuteľností, ktoré boli vylepšené jednou alebo viacerými budovami. Táto metóda zahŕňa samostatné odhady hodnoty budovy (budov) a pozemku, pričom sa zohľadňujú odpisy. Odhady sa spočítajú, aby sa vypočítala hodnota celej vylepšenej vlastnosti. Nákladový prístup predpokladá, že rozumný kupujúci by neplatil viac za existujúcu vylepšenú nehnuteľnosť, ako je cena za kúpu porovnateľnej budovy. Tento prístup je užitočný, ak je posudzovaná nehnuteľnosť typom, ktorý sa často nepredáva a nevytvára príjem. Medzi príklady patria školy, kostoly, nemocnice a vládne budovy.

Stavebné náklady možno odhadnúť niekoľkými spôsobmi, vrátane metódy štvorcových stôp, pri ktorej sa cena za meter štvorcový v poslednom období porovnateľne vynásobí počtom štvorcových metrov v predmetnej budove; metóda na mieste, kde sa náklady odhadujú na základe stavebných nákladov na jednotku merania jednotlivých stavebných prvkov vrátane práce a materiálu; a metódu zisťovania množstva, ktorá odhaduje množstvá surovín, ktoré budú potrebné na nahradenie budovy subjektu, spolu so súčasnou cenou materiálov a súvisiacimi nákladmi na inštaláciu.

Znehodnotie – Na účely ocenenia sa odpisy vzťahujú na všetky podmienky, ktoré negatívne ovplyvňujú hodnotu zlepšenia nehnuteľností, a zohľadňujú:

Fyzické poškodenie vrátane opraviteľného poškodenia, ako je maľovanie a výmena strechy, a neopraviteľné poškodenie, napríklad statické problémy
Funkčné zastaranie, ktoré sa vzťahuje na fyzické alebo dizajnové prvky, ktoré už majitelia nehnuteľností nepovažujú za žiaduce, ako sú zastarané spotrebiče, staré svietidlá alebo domy so štyrmi spálňami, ale iba jednou kúpelňou
Ekonomické zastarávanie spôsobené faktormi, ktoré sú mimo nehnuteľnosti, ako napríklad umiestnenie v blízkosti hlučného letiska alebo znečisťujúcej továrne.

Metodológie – Odhadnite hodnotu pôdy, ako by bola neobsadená a použiteľná na jej najvyššie a najlepšie využitie, pomocou prístupu porovnania predaja, pretože pôdu nemožno odpisovať.

Odhadnite súčasné náklady na výstavbu budovy a vylepšenia staveniska.
Odhadnite výšku znehodnotenia zlepšení vyplývajúcich zo zhoršenia kvality, funkčného zastarania alebo ekonomického zastarania.

Odpočítať odpisy z odhadovaných nákladov na výstavbu.
Pridajte odhadovanú hodnotu pôdy k odpisovaným nákladom na budovu (budovy) a vylepšenia staveniska, aby ste určili celkovú hodnotu nehnuteľnosti.

Metóda 3: Výnosová

Táto metóda sa často nazýva jednoducho výnosový prístup a je založená na vzťahu medzi mierou návratnosti, ktorú investor potrebuje, a čistým výnosom, ktorý nehnuteľnosť vytvára. Používa sa na odhad hodnoty nehnuteľností produkujúcich príjmy, ako sú bytové komplexy, administratívne budovy a nákupné centrá. Posúdenie pomocou prístupu kapitalizácie príjmu môže byť pomerne jednoduché, keď sa dá očakávať, že majetok subjektu bude generovať budúci príjem, a keď sú jeho výdavky predvídateľné a stabilné.

Priama kapitalizácia

Odhadcovia vykonajú nasledujúce kroky pri použití prístupu priamej kapitalizácie:

Odhadnite ročný potenciálny hrubý príjem.
Zohľadnite straty pri výbere voľných pracovných miest a výbere z prenájmu, aby ste určili skutočný hrubý príjem.
Odpočítajte ročné prevádzkové náklady na výpočet čistého ročného prevádzkového príjmu.
Odhadnite cenu, ktorú by typický investor zaplatil za príjem získaný konkrétnym typom a triedou majetku. To sa dosahuje odhadom miery návratnosti alebo miery kapitalizácie.
Použite mieru kapitalizácie na ročný čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti, aby ste vytvorili odhad hodnoty nehnuteľnosti.
Multiplikátory hrubého príjmu

Metódu multiplikátora hrubého príjmu (GIM) je možné použiť na hodnotenie iných nehnuteľností, ktoré sa obvykle nekúpia ako príjmy, ale ktoré by sa dali prenajať, ako napríklad rodinné domy a dvojdomy. Metóda GRM spája predajnú cenu nehnuteľnosti s očakávaným príjmom z prenájmu. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľnosť na prenájom nehnuteľností“)

V prípade obytných nehnuteľností sa zvyčajne používa hrubý mesačný príjem; v prípade komerčných a priemyselných nehnuteľností by sa použil hrubý ročný príjem. Metóda multiplikátora hrubého príjmu sa môže vypočítať takto:

Predajná cena ÷ Príjem z prenájmu = multiplikátor hrubého príjmu
Údaje o nedávnom predaji a prenájme z najmenej troch podobných nehnuteľností sa môžu použiť na stanovenie presného GIM.

GIM sa potom môže uplatniť na odhadovaný trhový prenájom predmetu nehnuteľnosti na reálnu trhovú hodnotu, aby sa stanovila jeho trhová hodnota, ktorá sa môže vypočítať takto:

Výnos z prenájmu x GIM = odhadovaná trhová hodnota
Spodný riadok

Presné oceňovanie nehnuteľností je dôležité pre hypotekárnych veriteľov, investorov, poisťovateľov a kupujúcich a predajcov nehnuteľností. Aj keď oceňovanie obvykle vykonávajú kvalifikovaní odborníci, každý, kto sa podieľa na transakcii, môže získať základné znalosti o rôznych metódach oceňovania nehnuteľností.